Главная › Новости

Обзор рынка земельных участков и недвижимости промышленно-складского назначения Москвы по итогам 2010 года

Опубликовано: 02.09.2018

Рынок земельных участков промышленно-складского назначения

На рынке земельных участков промышленно-складского назначения наблюдается дисбаланс предложения и спроса. Платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте – участки площадью от 0,5 до 3-5 га с коммуникациями, в пределах 30 км от МКАД. Участки приобретаются в основном для строительства небольших складских комплексов для собственного использования и мелкого сборочного производства. Предложений земельных участков с такими характеристиками на рынке практически нет даже по завышенным ценам.

Продажа земли в черте Москвы как вид сделки практически отсутствует, практически все участки продаются в составе земельно-имущественных комплексов. Предложение пустых земельных участков непосредственно в черте г. Москва, а не на территории Московской области в промышленно-складском сегменте является редкостью, количество данных предложений не позволяет провести полноценный анализ предложения.

Дисбаланс спроса и предложения подтверждается количеством сделок на рынке - в 2009 и 2010 гг. в Московской области прошло лишь несколько десятков сделок с крупными наделами, тогда как до кризиса их количество измерялось сотнями. Норма прибыли снизилась настолько, что покупать землю по рыночной цене девелоперам стало невыгодно, а лендлордам продавать ее на условиях девелоперов неинтересно.

На рынке земельных участков под строительство дач и коттеджей данная ситуация привела к росту предложения участков без подряда на строительство и коммуникаций. Однако, к рынку земельных участков промышленного назначения данная ситуация неприменима.

В 2010 году продолжилось падение цен на неликвидные участки, снижение стоимости достигает 70% по отношению к докризисным показателям, однако к сделкам это не приводит. С учетом сложившегося спроса на промышленную землю на рынок в 2010 году вышли как ранее замороженные проекты («Белый Раст»), так и новые (промзона ГК «Абсолют», промзона в рамках проекта «А101», промзона в рамках проекта «Новое Ступино» и др.). Плюс данных объектов в том, что инженерные сети в рамках промзоны не такие дорогие, как в том случае, если каждый собственник развивает участок самостоятельно. В итоге результат благоприятен, прежде всего, для покупателя, и такое предложение пользуется спросом.

Еще одной важной тенденцией 2010 года является то, что год отличается ростом внимания органов власти к процессам на земельном рынке. Наиболее обсуждаемыми стали темы изъятия сельхозземель, не используемых по назначению, а также инициатива Министерства регионального развития, связанная с внесением изменений в закон о Садоводческих и дачных участках. Если первый законопроект, предложенный к разработке Президентом Медведевым, активно готовится к принятию профильным комитетом Госдумы по строительству и земельным отношениям во главе с М.Л.Шаккумом, то второй законопроект был отозван на доработку.

Инициативы Минрегиона на этом не прекратились - в Министерстве сейчас идет подготовка документа, который позволит собственникам садоводческих и дачных участков перевести земли из категории сельхоз назначения в категорию земли поселений, при этом не обязательно менять категорию земель всего товарищества.

Удельная стоимость пустых земельных участков промышленного назначения в черте г. Москва находится в диапазоне 2200-13000 руб./кв. м., средняя удельная стоимость – 8200 руб./кв. м.

Рынок недвижимости промышленно-складского назначения

В 2010 году в складском сегменте рынка коммерческой недвижимости Московского региона отмечалось увеличение активности арендаторов в первом полугодии, что впоследствии привело к росту активности девелоперов. В целом год охарактеризовался для складского сегмента резкой сменой ситуации на рынке: за периодом низкого уровня спроса и спада девелоперской активности в первой половине года пришла пора значительного увеличения активности арендаторов на складском рынке, а вслед за ним и оживление среди девелоперов, объявивших в конце года о планах по новому строительству складских площадей.

Четко наметилась тенденция роста ставок аренды: за 2010 год ставки на качественные складские площади возросли на 9–11%. Доля вакантных складских площадей продемонстрировала рекордное падение: с 12% в начале года до 7% в декабре.

В 2010 г. на рынке складской недвижимости произошло несколько заметных сделок купли-продажи. В конце 2010 г. комплекс «Северное Домодедово» компании «Евразия Логистик» перешел к одной из структур группы БИН, сумма сделки могла составить $450-500 млн. Это крупнейшая сделка на российском рынке складской недвижимости за все время его существования. Австрийский фонд Immofinanz продал Сбербанку свою долю (53 тыс. м2) в комплексе «ТЛК Томилино», сумма сделки – $39 млн. Компания Raven Russia продала за $42 млн принадлежавший ей логистический комплекс «Балтия» площадью 28 тыс. м2, расположенный на Новорижском ш. в 7 км от МКАД, покупателем стала кипрская компания Casebre Holdings Limited.

Предложение на рынке промышленно-складской недвижимости

Общее предложение качественных складов в московском регионе на конец 2010 года составило 4,59 млн. кв. м, прирост за 2010 год — 8,26%.

Ввод новых складских площадей в московском регионе в 2010 году составил около 400 000 кв. м., что почти вдвое меньше, чем значение прошлого года, и составляет 65% от запланированного объема. Максимум пришелся на III квартал, когда было введено в эксплуатацию порядка 180 000 кв. м.

В IV квартале было построено чуть меньше — 120 000 кв. м. качественных складских площадей. Таким образом, во втором полугодии было введено 75% от общего объема нового строительства в 2010 году.

Среди наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в 2010 году, следует отметить корпуса 3–6 в складском комплексе PNK-Чехов, обшая площадь которых составила 186 304 кв. м., одна из очередей в логистическом парке «Крекшино» (36 500 кв. м.), а также 34 000 кв. м. в технопарке «Купавна». Часть объектов, планировавшихся изначально к вводу в эксплуатацию в 2010, будут достроены в 2011 году. Кроме этого, в 2011 году запланированы к вводу ряд крупных складских объектов, о начале строительства которых стало известно в конце 2010 года на фоне общей активизации на рынке.

Объем нового строительства в складском сегменте Московского региона по итогам 2011 года может составить 500 000–600 000 кв. м.

Табл. 1 Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2010 году в Московском регионе (по данным компании «Praedium» по итогам 2010 года)

Уровень вакантных площадей снизился с 12% в начале года до 7% в декабре. Объем незанятых площадей составил на конец года порядка 320 000 кв. м., сократившись, таким образом, почти на 40% по сравнению с январским значением.

До конца 2011 года прогнозируется дальнейшее сокращение доли вакантных площадей с 7% до 3–4%. Однако, если планы складских девелоперов в Московском регионе не реализуются на 100%, в середине-конце 2011 года на рынке индустриальной недвижимости может вновь возникнуть дефицит качественных складских площадей.

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости

В 2010 г. в сегменте качественной складской недвижимости наблюдалась активизация спроса, ставшая особенно заметной во второй половине года, когда объем сделок по аренде составил 180 000 кв. м. в третьем квартале и 300 000 кв. м. — в четвертом. Всего по итогам 2010 года в московском регионе было сдано в аренду порядка 750 000 кв. м., что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% — показатель 2008 года.

К факторам, позитивно влияющим на спрос на качественные складские площади, можно отнести следующие:

Возвращение на рынок отложенного спроса (компании, отказавшиеся от запланированного переезда в результате кризиса, снова готовы рассматривать возможность переезда или расширения складских мощностей); Возобновление ритейлерами планов развития, в т.ч. и в регионах; Активность на рынке слияний и поглощений, в результате которой ритейлеры и производители консолидируют логистику и формируют новые распределительные центры; Расширение логистами занимаемых складских площадей под выигранные тендеры; Рост таких показателей как транспортный грузооборот и оборот розничной торговли.

Рис. 1 Баланс спроса и предложения на рынке качественной складской недвижимости

Активизация спроса проявилась, в первую очередь, со стороны крупных торговых операторов и дистрибьюторских компаний, что объясняется ростом оборота розничной торговли, явившейся следствием увеличения доходов населения. Восстанавливают потерянные в кризис позиции и логистические операторы, с участием которых был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей. Среди логистических компаний, заключивших крупные сделки аренды в 2010 году в Московском регионе — «СкладЛогистик» и Univeg.

Начиная с середины 2010 года отмечается рост количества заявок на аренду складских помещений площадью 7 000–10 000 кв.м и числа сделок по аренде крупных блоков.

Арендаторами блоков площадью от 5 000 кв. м. в 2010 году стали дистрибьюторские, логистические, алкогольные, фармацевтические компании, а также торговые операторы и продуктовые ритейлеры.

В 2010 году отмечено повышение интереса к приобретению складов в собственность. Однако пока количество заявок на покупку склада очень ограниченно, запросы потенциальных покупателей индивидуальны, а сделки по приобретению складских объектов в собственность носят единичный характер.

Заметным событием на рынке складской недвижимости в 2011 году может стать принятие законопроекта, обязывающего производителей алкоголя заключать договоры на аренду складов на весь срок действия лицензии. Новая мера может повлиять на условия как текущих договоров аренды алкогольных компаний, так и новых контрактов, а также отразиться на уровне спроса в будущем году.

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости

При заключении договоров аренды в 2010 году собственники еще сохраняли гибкость в обсуждении условий контрактов. Так, например, по сравнению с докризисным периодом средний срок договора аренды складских помещений сократился с 5–7 лет до 3–5 лет, остается возможным заключение и краткосрочных договоров сроком 11 месяцев, однако на фоне перемен на рынке складской аренды такая практика постепенно уходит в прошлое.

Следует отметить, что объем арендуемых складских площадей в московском регионе уже 5 кварталов подряд заметно превышает объемы нового строительства. Даннатенденция подтверждает прогнозы относительно возможного дефицита качественных складов в ближайшем будущем.

Ставки аренды на качественные складские помещения в 2010 году возросли на 9–11%. По состоянию на конец 2010 года ставки аренды составляют:

$110–120/кв. м. в год (triple net) для складов класса «А» $95–105/кв. м. в год (triple net) для складов класса «В»

В 2011 году рост ставок аренды в Московском регионе продолжится, причем темпы роста вероятнее всего ускорятся: прирост показателя за год может составить 15–20%. А средние ставки аренды могут достичь отметки $130–140/кв. м. в год (triple net) для объектов класса A и $100–120/кв. м. в год (triple net) — для складов класса В. При этом стоимость услуг по эксплуатации сохранится на уровне $35–40/кв. м. в год (без учета НДС), коммунальные платежи составляют $10–12/кв. м. в год (без учета НДС).

Стоимость продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения составляет в среднем около 52 000 руб./кв. м., диапазон – 20-120 тыс. руб./кв. м.

Прогноз развития рынка промышленно-складской недвижимости

В наступившем году продолжится поступательное возвращение от рынка арендатора к рынку собственника. Этому будет способствовать возросший спрос на качественные складские площади.

В 2011 г. ожидается к вводу около 380 тыс. м2 складских помещений класса А.

Табл. 2 Складские объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2011 году в Московском регионе (по данным компании «Praedium» по итогам 2010 года)

По нашим прогнозам, в наступившем году спрос сохранится на уровне 2010 г., и на рынке московского региона будет арендовано и куплено 750-800 тыс. м2. Таким образом, объем поглощения может вновь почти на 100% превысить объем нового предложения, как это произошло в 2010 г.В связи с этим продолжится снижение уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах Московского региона. С учетом складов, освобождаемых переезжающими на новые площади арендаторами, к концу 2011 г. уровень вакантных площадей для складских комплексов класса А снизится до 3%, т.е. на рынке останется менее 130 тыс. м2 свободных складов класса А. Наиболее дефицитными станут складские помещения площадью более 20 тыс. м2, а также площади в проектах, расположенных не дальше 20 км от МКАД.

В 2011 г. продолжится рост арендных ставок, к его концу средняя стоимость аренды для складов класса А может вырасти на 7-10%, достигнув $125-130/м2/год.

Наблюдаемый и прогнозируемый рост арендных ставок будет способствовать активизации девелоперов складских площадей, воодушевленных возрастающей доходностью складских проектов. Результат этой активизации будет заметен в 2012 г., когда объемы выходящих на рынок новых складских площадей увеличатся, по нашим прогнозам, на 50-70% по сравнению с показателями 2010-2011 гг.

На фоне оживления спроса и роста ставок аренды большинство складских девелоперов анонсировали новое строительство. Свои планы о начале строительства новых очередей озвучили компании ML P, PNK, and Hines. Всего в 2011 году в Московском регионе может быть введено по меньшей мере 500 000 кв. м. качественных складских площадей. Объем сделок по аренде складских площадей по итогам года достиг 750 000 кв. м., что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% — показатель 2008 года.

Заметно увеличилось не только количество сделок, но и размеры арендуемых площадей. Крупнейшими на рынке складской аренды в 2010 году стали сделки по аренде компанией «Арконада» 32 500 кв. м. в логистическом комлексе «А-Терминал», аренда компанией «СкладЛогистик» 25 780 кв. м. в логистическом комплексе «Крекшино», две сделки в складском комплексе «PNK-Чехов»: 23 000 кв. м. арендовала компания Mitsui и 22 006 кв. м. — компания X5 Retail Group.

Выводы по результатам обзора рынка земельных участков и недвижимости промышленно-складского назначения

На рынке земельных участков промышленно-складского назначения наблюдается дисбаланс предложения и спроса - платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте – участки площадью от 0,5 до 3-5 га с коммуникациями, в пределах 30 км от МКАД. В 2010 году продолжилось падение цен на неликвидные участки, снижение стоимости достигает 70% по отношению к докризисным показателям. Удельная стоимость пустых земельных участков промышленного назначения в черте г. Москва находится в диапазоне 2200-13000 руб./кв. м., средняя удельная стоимость – 8200 руб./кв. м. В 2010 году в складском сегменте рынка коммерческой недвижимости Московского региона отмечалось увеличение активности арендаторов в первом полугодии, что впоследствии привело к росту активности девелоперов. Общее предложение качественных складов в московском регионе на конец 2010 года составило 4,59 млн. кв. м, прирост за 2010 год — 8,26%. Объем нового строительства в складском сегменте Московского региона по итогам 2011 года может составить 500 000–600 000 кв. м. Уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости снизился с 12% в начале года до 7% в декабре. В 2010 г. в сегменте качественной складской недвижимости наблюдалась активизация спроса, ставшая особенно заметной во второй половине года, когда объем сделок по аренде составил 180 000 кв. м. Ставки аренды на качественные складские помещения в 2010 году возросли на 9–11%. По состоянию на конец 2010 года ставки аренды составляют $110–120/кв. м. в год (triple net) для складов класса «А» и $95–105/кв. м. в год (triple net) для складов класса «В». Стоимость продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения составляет в среднем около 52 000 руб./кв. м., диапазон – 20-120 тыс. руб./кв. м.

 

[1] По данным: Информационной системы "АФК - Земельные участки", сайтов http://www.vedomosti.ru/ , http://www.zemer.ru/ , обзоров рынка компаний «Praedium» и «Knight Frank», а также мониторинга предложений на рынке продажи земельных участков и земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения.

 

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит".