Главная › Новости

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2018 - образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета

Опубликовано: 22.08.2018

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ  (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Что это такое

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте; сведения об исключении действующих условий; или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

замена какой-либо из сторон договора; срок действия сделки; площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка); размер арендных платежей; условия внесения оплаты; порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение; правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты; условие о выкупе объекта аренды и др.

Некоторые законодательные положения

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453 . По смыслу ч. 1 ст. 450  Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451  Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий; при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Как составить и его образец

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452  Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса  (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432  Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

предмет контракта; условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида; все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”; прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его; место и дата совершения сделки; наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц); формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа; в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса; при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды

Существенным условием арендного контракта признается условие о сроке аренды. На основании ст. 610  Кодекса, договор аренды может быть заключен на определенное или неопределенное время.

Если в договоре вообще нет условия о сроке аренды, считается, что контракт будет действовать бессрочно – пока одна из сторон не решит расторгнуть сделку, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца (в случае аренды недвижимости) или как минимум за 1 месяц (при аренде движимых вещей).

Если сделка заключена на определенный срок, нужно ли заключать доп. соглашение по окончанию срока аренды, если стороны согласны на пролонгацию?

По смыслу нормы ч. 2 ст. 621  Кодекса – нет, не нужно. Обоснование дается здесь же – если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением уже после истечения времени договора, при этом арендодатель не имеет возражений, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Таким образом, в законе сказано, что у сторон нет необходимости заключать доп. соглашение о продлении сроков. Арендатору достаточно просто продолжать пользоваться имуществом, как и ранее.

Определяющим моментом здесь является отсутствие возражений со стороны арендодателя. Имел ли законодатель ввиду, что арендодатель обязательно должен направлять арендатору уведомление в письменной форме об отсутствии претензий или нет – не ясно.

Чтобы обезопасить себя от возможных споров, все же рекомендуется заключить доп. соглашение о продлении сроков. С образцом такого документа можно ознакомиться ниже.

Изменение предмета

Каких-либо законодательных ограничений на изменение предмета договора посредством заключения доп. соглашения не установлено. Однако юридически более грамотным будет расторгнуть предыдущий контракт и заключить новый на измененных условиях.

В противном случае, в текст доп. соглашения придется включать положения об изменении практически всех пунктов старого договора – срок аренды, размер арендных платежей, порядок пользования имуществом, условие о выкупе и др., что выглядит не слишком целесообразным.

Повышение платы

Стороны могут заключить дополнительное соглашение в том числе и в отношении изменения размера арендных платежей.

При составлении документа нужно учитывать некоторые законодательные положения :

если в договоре не указано, с какой периодичностью могут производиться изменения суммы арендных платежей, действует общее законодательное правило, предусмотренное ч. 3 ст. 614  Кодекса	размер арендных платежей можно менять не чаще 1 раза в год
иные сроки могут быть предусмотрены в изначальном договоре	например, что стороны могут менять плату за аренду 1 раз в полгода или 1 раз в 3 месяца
закон не ограничивает право сторон на изменение арендных платежей как в большую, так и в меньшую сторону	то есть, арендодатель может и повысить плату, и понизить ее

 

Итак, посредством доп. соглашения стороны арендных правоотношений могут вносить изменения в изначальный договор.

При этом такие изменения могут касаться как сроков аренды, размера арендных платежей или правила о выкупе, так и предмета договора. Доп. соглашение нужно заключать в той же форме, что и основной контракт, если в последнем не содержится иного условия.

Видео: Дополнительное соглашение для договоров аренды